Category Archives for Boligkjøp

Hvordan kjøpe bolig - tips

Miniguide: Kjøpe bolig for første gang? Slik gjør du det

Skal du kjøpe bolig for første gang? Det er ofte en av de største og mest spennende prosjektene til oss som privatpersoner. Det er mange interessante ting å ta hensyn til – boliglån, kjøpekontrakter, budrunder, visninger og mye mer. Med litt kunnskap i ermet, vil dette gå veldig fint.

I denne artikkelen dekker vi de viktigste temaene – alt du trenger å vite om boligkjøp. Etter denne “miniguiden” skal du være bedre rustet til å kjøpe bolig.

Slik fungerer prosessen på boligkjøp:

  • Boligjakt
  • Finansiering
  • Visning
  • Budgivning
  • Kontraktsmøte og kjøpekontrakt
  • Betaling
  • Overtakelse

 

5 viktige ting å tenke på før du starter boligkjøpet

Det er noen ting du bør tenke på før du starter kjøpsprosessen. Her er noen gode punkter fra Carsten Pihl, som er forbrukerrådgiver og redaktør for Bolig360:

  1. Ha finansieringsbevis klart fra start: Du har ikke tid til å tenke på det når budrundene starter. Det er en trygghet både for deg og selger – at du kan betale. Husk å ha litt til gode.
  2. Last ned prospektene: Samle sammen potensielle boliger du vil se på og les salgsoppgaven.
  3. Vær innstilt på å gå på flere visninger: Man vinner sjeldent første bud, derfor må du ikke gi opp.
  4. Bruk øyne og nese godt på visning: Se etter ting som er dyrt å reparere. Er det noe som lukter, så kan det være en grunn til det.
  5. Husk at budet binder: Det vil si at du ikke må by på mer enn én om gangen. Med en gang selgeren aksepterer ditt bud, så har du “kjøpt” huset.

 




Steg 1) Finansiering: Hvor mye kan jeg låne til bolig?

Finansiering og lån til bolig

Du trenger 15% egenkapital av kjøpesummen. Det vil si at om en bolig selges for 3,5 millioner kroner, så trenger du 525.000 kr i egenkapital – oppsparte midler. I tillegg vil du maks kunne få fem ganger inntekten i totalt boliglån. Dette er bestemt av Finanstilsynets retningslinjer. Det er derfor viktig å begynne sparing så tidlig som mulig.

  • 15% egenkapital ved kjøp.
  • Låntakers totale gjeld skal ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.

 

Boliglån

2 millioner

3 millioner

4 millioner

Egenkapital

300.000 kr

450.000 kr

600.000 kr

 

Målet til myndighetene er å dempe den voldsomme prisveksten i boligmarkedet, spesielt i Oslo. – Kyrre Aamdal i DNB Markets.

Det finnes noen få unntak som gjør at du kan låne mer enn 85% av kjøpesummen. Du kan bl.a. la dine foreldre stille som kausjonister. Det betyr at de gir banken tilleggssikkerhet i sin bolig.

Du må i tillegg dekke omkostningene ved kjøpet, noe som avhenger av hvordan type bolig du kjøper:

  • Selveier: Du må betale dokumentavgiften til staten, som ligger på 2,5 % av kjøpesummen. Det er også et lite gebyr for tinglysing av skjøte og bankens sikkerhet.
  • Andelseier / Borettslag: Omkostningene her ligger på så lavt som 5.000 kr.

Hvis det fortsatt er et par år til du skal kjøpe bolig, så anbefaler jeg deg Boligsparing for ungdom (BSU), som er en smart spareform for deg under 34 år.

 

Hvordan søker man om boliglån?

Målet i denne fasen av boligprosessen, er å overbevise banken om at du er en god betaler! Det er tre ting banken ser på når du søker boliglån – og det er her du har mulighet til å påvirke utfallet:

  • Betalingsevne: Du må ha en fast inntekt som beviser at du hver måned klarer å betjene lånet. Banken ser på om du sitter igjen med nok penger til å betale renter og avdrag etter at du har betalt andre regninger. De gjør en ”stresstest”, og sjekker om du tåler en renteøkning på 5%. Ha det i forbehold.
  • Betalingsvilje: Banken sjekker om du er en god betaler, derfor er det viktig med et rent økonomisk rulleblad. ”Dårlige betalere har små sjanser for å få lån”, sier Finansrådgiver Hanna Folkvord i DNB. Hold deg unna betalingsanmerkninger og inkassovarsler, for dette kan stemple deg som en dårlig betaler.
  • Sikkerhet: Banken må ha pant i noe for at de skal kunne låne deg penger. Kravet om 15 prosent egenkapital, er et eksempel på deres sikkerhetsmiddel. Har du ikke nok midler selv, så kan kausjonister løse dette kravet – f.eks. at dine foreldre er medansvarlige for en del av lånet.

Steg 1: Du bør ha følgende klart før du fyller ut søknadspapirene for boliglån:

  • Dokumentasjon som viser inntekten din det siste året.
  • Oversikt over den samlede gjelden du har i dag (inkl. Forbrukslån, billån og studiegjeld).
  • Du trenger samme informasjon over fra medsøker (om du har en partner på lånet).
  • Takst/verdivurdering på boligen du skal selge og evt. salgsoppgave på boligen du ønsker å kjøpe.

Du trenger som regel kun lønnsslipper og fjorårets selvangivelse om du søker om et finansieringsbevis.

Steg 2: Avtal et møte med banken, så kan de veilede deg gjennom søknadsprosessen. Sammen med banken, vil du sette opp en låneramme som er passer din privatøkonomi.

Les mer om: Hvor mye koster det å bygge hus?

 

Steg 2) Visning: Ha dette i bakhodet

Visning ved boligkjøp

Nå har du kommet så langt at du har funnet en bolig du liker, og nå ønsker du å gå på visning. På visningen opplever du boligen i fysisk form. Det er her du ofte får en følelse av om dette er boligen du vil bo i.

Du må kanskje gjennom svært mange visninger før du finner den rette boligen. Det er derfor viktig å være tålmodig. Ta deg god tid og sørg for at alle krav og dine ønsker er oppfylt før du starter budrunden.

Før du bestemmer deg for noe som helst, er det et par ting du bør vurdere og se på før endelig beslutning. Det er viktig at du stiller mange spørsmål. Med en gang du lurer på noe, si i fra til megleren. Boligen ser kanskje generelt fin ut innvendig og utvendig, men det er viktig med et godt øye og en nøye luktesans.

Dette bør du tenke på før du går på visning:

  • Ordne finansiering og finansieringsbevis.
  • Last ned prospekt (salgsoppgave) fra nettet og gjør en research på nabolaget.
  • Noter ned alt du ikke forstår i prospektet eller som du ønsker mer info om.
  • Sett opp en liste på hva du synes er viktig at boligen skal ha (sollys om morgenen osv.)
  • Gjør deg kjent med nabolaget i forkant.
  • Ta gjerne med deg en venn og en fagmann, slik at du får flere meninger.

Dette bør du se etter selve visningen:

  • Helst ta av deg skoene, slik at du kjenner hvor det trekker og om gulvet evt. heller. Merk deg dette når du er på visningen.
  • Se ekstra nøye på baderom og kjøkken. Bonustips: Ta med deg en kule eller en liten ball, for å sjekke om det er godt med fall til sluket.
  • Se i skap og skuffer som skjuler røranlegg osv. Test alle viktige kraner.
  • Hvordan ser loft og kjeller ut?
  • Bruk luktesansen. Merker du noe litt ubehagelig, er det viktig å spørre hvorfor.
  • På visning skal du ikke bare bli overbevist, men du må oppføre deg som en detektiv!

 

Steg 3) Budgivning – Tips til budrunden

Tips til budgivning - boligtips

Nå har du kommet til den mest avgjørende fasen i bolig kjøp – nemlig, budgivningen. Dette er en spennende, men nervepirrende prosess. Du skal ikke by for høyt, men slik at du får god nok verdi for pengene.

Det er viktig å huske på at du skal leve med et boliglån gjennom både lave og høye rentenivåer, derfor bør du vite hva du har råd til før du starter. Da passer det å starte med følgende tips:

 

1. Ha finansiering i orden:

Det viktigste du bør gjøre før du starter å by, er å skaffe deg et finansieringsbevis fra banken. Da beviser du til selger og megler at budet ditt er gyldig. Ethvert bud er bindende, derfor er det uhyre viktig med lånefinansiering på plass.

Tips: Sammenlign betingelsene fra flere banker, og eventuelt investorer – om du kjøper for å investere. På den måten kan du faktisk redusere rentene til en viss grad.

 

2. Gjør en research av markedet (og typiske boliger) 

Om du skal kjøpe et hus å bo i, så bør du gjøre en research på de typiske boligene du ønsker deg. Sammenligne grundig andre boliger som er lik den du ser på. Sjekk prisene – hva er forskjellen. Hva er det de andre boligene har, som denne ikke har?

Finn ut kvadratmeterprisene her og finn ut hva tilsvarende boliger ligger på. Gå på visninger på andre boliger som ligner den du ser på.

 

3. Sett deg en maks kjøpesum – et pristak 

Hvis du setter deg en øvre grense på hva du er villig til å betale, så vet du når du bør gi deg og hvilke boliger osv. du bør forholde deg til. Du vet hva du har å gå på, så nå kan du by i forhold til det du har. Sjekk og sammenlign flere boliger som er like, slik at du kan by på den du vet vil gi deg mest verdi for pengene.

 

4. Les salgsoppgave og prospekt nøye 

Last ned prospekt og les nøye i gjennom salgsoppgaven før du byr. På den måten vil du vite om boligen trenger vesentlig rehabilitering eller ikke, om den er i god stand og om det er noe boligen mangler. Har du spørsmål, så spør i vei!

 

5. Ikke by på flere boliger samtidig

Et bud er juridisk bindende. Det betyr at det er utrolig risikabelt å by på flere, for da kan du havne i saksa og og bli holdt erstatningsansvarlig. Det er ingen angrerett når det kommer til kjøp og salg av fast eiendom, så vær nøye.

 

6. By romslig og ikke vis kortene dine 

Ofte vil man i slutten av budgivningen havne i en fase der man høyner litt og litt. Det er vanlig når flere kjøpere konkurrerer om samme bolig. Det er derfor viktig å starte lavt og høyne litt om gangen. Ikke avslør hvor mye du har å gå på.

Du bør heller ikke være for forsiktig. Hvis det har vært snakk om høyninger på 5.000 kr, 7.000 kr, så vil du forhåpentligvis skremme bort de andre budgiverne ved å slå til med 20.000 kr.

 

Steg 4) Kontraktsmøte: Gjennomgang av kjøpekontrakten

Kontraktsmøte og kjøpekontrakt

Når selger har akseptert budet ditt, så vil en megler avtale et kontraktsmøte med deg som kjøper og selgeren. Her skal du skrive under på diverse dokumenter – og dere går sammen i gjennom kjøpekontrakten nøye. På dette møte avtales dag og klokkeslett for overleveringen.

Selgeren har krav på å motta kjøpesummen innen avtalt overtakelse. Om megleren ikke har mottatt betalingen fra deg som kjøper før overleveringen, så har selgeren rett til å holde tilbake overtakelsen inntil pengene er mottatt.

Kjøpekontrakten er signert – nå sender du kopi til din rådgiver i banken. Når rådgiveren har fått en signert kopi av kjøpekontrakten, så er lånepapirene klare for signering.

Husk å signere lånedokumentene i god tid før overtakelse, slik at megler rekker å få pengene på kontoen før fristen. Rådgiveren din vil også ha noen tips til innboforsikring osv. i denne fasen.

Hva inneholder kjøpekontrakten? 

  • Partene i handelen.
  • Det som er solgt.
  • Kjøpesum og omkostninger.
  • Tidspunkt for overtakelse.
  • Andre eventuelle ting som partene er enige om.

 

Betaling: Overføring av penger

Betalingen er en ganske enkel prosess. Banken ordner ofte det praktiske rundt overføring av lånesummen. Pengene sendes over til eiendomsmeglers konto på overtakelsesdatoen. Det skal skje to dager før overlevering.

  • Oppspart egenkapital sendes over til et kontonummer som megler oppgir.
  • Eiendomsmeglere har vanligvis en oppgjørsavdeling. De sjekker om at dokumenter er signert, at de riktige stemplene er satt og at pengene kommer inn før fristen.

Det som er viktig å sørge for, er at kjøpesummen overføres innen overtakelsesdato. Denne overføringen gjøres ofte av den banken som har gitt deg boliglån.

 

Steg 5) Overtakelse av bolig

Overtakelse av bolig tips

Det som er fint med å samarbeide med eiendomsmegler, er at de sørger for at hele boligprosessen går feilfritt for deg og selger.

Overtakelsen skjer på samme tidspunkt som dere avtalte i kjøpskontrakten. Deg som kjøper for ofte ikke overta eiendommen før kjøpesum er på konto og omkostninger er betalt. Skjøte og pantedokumenter skal også bli tinglyst.

Husk at det er på visningen og i salgsoppgaven du skal bli mest kjent med eiendommen. Det er her du må få vite om alle problemer og mangler – ikke etter at du har kjøpt boligen.

På overtakelsen skal du dobbeltsjekke – sammen med selger – om alt er i samsvar med kjøpskontrakten og andre avtaler / enigheter.

 

Tips og ting som skjer på overtakelsesdatoen: 

  • Deg og selger bør møtes for å se gjennom boligen sammen. Her får du mulighet til å sjekke om eiendommen samsvarer med kjøpskontrakten.
  • Du har som kjøper også mulighet til å pirke på vaskingen. Ble det ikke rent nok, så kan du få selger til å ta en ekstra utvask.
  • Deg og selger leser også av vann- og strømmålere sammen. Her sørger dere for at dette blir sendt inn til strømleverandøren og til kommunen.
  • Pass på at garasjer og boder er tømt samt ryddet.
  • Pass på at du får alle nøklene – til boder, garasje og loft osv.

Når dere har gjennomgått eiendommen – strøm og vann er lest av, så sender selger en overtakelsesprotokoll med din signatur over til megler.

En ting som er fint å vite, er at du har mulighet til å kreve tilbakehold, om det er noe som ikke er i samsvar eller som ikke stemmer. Da vil følgende beløp trekkes ut av oppgjøret og bli værende på meglers konto. Partene vil i samarbeid med megler finne en løsning på uenigheten, og når dette er skriftlig bekreftet av deg som kjøper vil resten av oppgjøret bli gitt til selger.